Льготная ипотека на вторичку: с чем связан резкий спрос в 2025 году
В 2025 году государство направило 63 миллиарда рублей на субсидирование льготной ипотеки для покупки готового жилья. По масштабам это сопоставимо с финансированием ряда федеральных программ, при этом расходы носят долгосрочный характер.
По информации Frank RG, средний срок таких кредитов уже превышает 26 лет. Это означает, что бюджет будет компенсировать разницу между льготной и рыночной ставками на протяжении десятилетий, а с учётом появления новых займов нагрузка будет только расти.
Как следует из данных «Дом.РФ», всего в 2025 году на поддержку льготных ипотечных программ банки получили порядка 210 миллиардов рублей. Существенная часть этих средств пришлась именно на вторичный рынок: около 30% всех кредитов с господдержкой в 2025 году были выданы на готовое жильё, следует из данных Объединённого кредитного бюро (ОКБ).
В количественном выражении речь идёт о 186 тысячах займов на сумму более 1 триллиона рублей, что примерно в полтора раза больше, чем годом ранее. Таким образом, вторичный сегмент фактически стал одним из ключевых драйверов рынка льготной ипотеки.
Главной причиной роста стало расширение условий программ. С 1 апреля 2025 года семейную ипотеку разрешили использовать для покупки вторичного жилья в городах с низкими объёмами строительства, а позднее аналогичный механизм распространили на дальневосточную и арктическую ипотеку. В результате мера, изначально задуманная как точечная, стала доступна в большинстве российских городов, где новое жильё практически не строится.
Спрос со стороны населения также сыграл важную роль. Покупатели всё чаще выбирают готовые квартиры, поскольку они позволяют сразу въехать и не нести дополнительные расходы на ремонт и ожидание завершения строительства. По оценкам участников рынка, экономия может достигать от 500 тысяч до 2,5 миллионов рублей в зависимости от региона и характеристик жилья. Кроме того, по данным ЦБ, вторичка зачастую дешевле новостроек: разрыв цен в ряде регионов превышает 60-80%, что делает такие сделки более доступными даже с учётом долговой нагрузки.
Дополнительным фактором стало ужесточение условий на рынке коммерческой ипотеки. Даже на фоне постепенного снижения ключевой ставки рыночные кредиты остаются дорогими, где ставки нередко превышают 20% годовых. В этих условиях льготные программы становятся практически единственным способом приобрести жильё для широкого круга семей, особенно в регионах с невысокими доходами населения.
Вместе с тем расширение господдержки усиливает нагрузку на бюджет. Выплаты банкам за счёт субсидий носят регулярный характер и зависят от разницы между рыночной и льготной ставками. При сохранении высоких ставок эта разница остаётся значительной, что увеличивает расходы казны. В условиях дефицита бюджета такие обязательства становятся всё более чувствительными и ограничивают возможности финансирования других направлений.
Есть и риски для самого рынка недвижимости. По мнению экспертов, в условиях ограниченного предложения рост спроса, стимулируемый льготной ипотекой, может трансформироваться в повышение цен, особенно в небольших городах. Продавцы, ориентируясь на наличие у покупателей дешевого кредитного ресурса, могут закладывать это в стоимость объектов, частично нивелируя эффект господдержки.
Пока, по данным регулятора, рост цен на вторичное жильё остаётся умеренным и даже отстаёт от инфляции. Однако эксперты не исключают, что влияние программ проявится с лагом, по мере накопления спроса и дальнейшего расширения их географии. В 2026 году цены могут прибавить ещё несколько процентов, особенно в регионах с дефицитом предложения.
Наконец, существует структурный риск для строительной отрасли. Если спрос в ряде регионов будет закрываться преимущественно за счёт вторичного рынка и господдержки, девелоперам может стать менее выгодно запускать новые проекты. Это способно затормозить обновление жилищного фонда и закрепить дисбаланс между спросом и предложением.
- до 16% дохода по счёту
- до 30% кэшбэка
- 0₽ за обслуживание
- до 17% дохода по счёту
- до 30% кэшбэка
- 0₽ за обслуживание
- до 11% дохода по счёту
- до 15% кэшбэка
- 0-99₽ за обслуживание
