Эксперты рассказали, как ЦБ охлаждает перегретый рынок ипотеки

Опубликовано: 16.10.2023

Комментариев: 0

Эксперты рассказали, как ЦБ охлаждает перегретый рынок ипотеки

Банк России видит признаки перегрева и дисбаланса на рынке ипотеки, однако об ипотечном пузыре пока говорить преждевременно. Об этом заявила директор департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова, выступая в Государственной Думе.

По её словам, на рынке ипотеки наблюдается ряд дисбалансов — увеличение разрыва между ценами на первичном и вторичном рынках недвижимости, увеличение числа закредитованных ипотечных заёмщиков и схем от застройщиков.

В настоящее время для охлаждения ипотечного рынка у регулятора есть два основных инструмента — надбавки к риск-весам кредитов с неоптимальными параметрами, изменение параметров льготной ипотеки.

Банк России обеспокоен ситуацией на ипотечном рынке и в случае необходимости готов применить жёсткие меры, чтобы избежать системных рисков. Эксперты рассказали, как сейчас регулятор устраняет дисбалансы на рынке ипотеки и какие запретительные меры может использовать.

Заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов отмечает, что охлаждение рынка ипотечного кредитования уже идёт и это связано с несколькими факторами.

Один из таких факторов — повышение ключевой ставки ЦБ, которое приводит к росту рыночных ставок и к охлаждению спроса, указывает Александр Цыганов.

Другой фактор — это устанавливаемые ЦБ надбавки к риск-весам кредитов с неоптимальными параметрами, к которым относятся низкий первый взнос, повышенный LTV, рассказывает управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов.

По его словам, повышенные надбавки означают большее давление соответствующих кредитов на капитал банков-кредиторов в целях расчёта нормативов достаточности капитала, что ограничивает возможности банков по выдаче рискованных кредитов.

Центробанк и дальше может повышать эти надбавки, если ситуация на рынке ипотечного кредитования продолжит ухудшаться, считает заместитель директора института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная.

Так, с 1 октября 2023 года Банк России второй раз за год увеличил коэффициенты риска по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом (до 20 процентов) для заёмщиков с большой долговой нагрузкой. В ЦБ отметили, что повышение надбавок может улучшить структуру кредитования, а также привести к более сбалансированным темпам роста ипотечного кредитования.

Юрий Беликов обращает внимание, что ещё одним инструментом охлаждения спроса на ипотечном рынке и снижения рисков может быть ограничение условий льготных программ, которые сегодня являются основным драйвером рынка и роста закредитованности россиян.

По его словам, в сентябре правительство повысило размер первого взноса по ипотечным программам с государственной поддержкой с 15 до 20%, а также снизило на 0,5% размер субсидии, предоставляемой банкам для финансирования льготных программ.

По мнению экспертов, такое изменение условий должно привести к снижению спроса на новостройки на 20-30%. При этом полное сворачивание льготной ипотеки может негативно сказаться на рынке жилья, следовательно, единовременно их отменять не будут, отмечают специалисты.

Ранее глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявляла, что регулятор рассматривает возможность распространения макропруденциальных лимитов (МПЛ), что предполагает введение прямых количественных ограничений на выдачи кредитов с определёнными характеристиками.

Старший директор Группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова считает, что регулятор может пойти на такие меры, если применяемые в настоящее время инструменты и методы окажутся малоэффективными.

Лучшие доходные карты 2025