Банки могут сократить объёмы выдачи льготной ипотеки
Российские банки могут начать ограничивать выдачу льготной ипотеки — такие риски выявили Минфин и Центробанк после того, как застройщики перестали выплачивать банкам комиссии. В результате участие кредитных организаций в госпрограммах стало менее выгодным, что может привести к ужесточению условий: повышению первоначального взноса и ужесточению требований к заёмщикам, отметили в Банке России.
Как рассказал заместитель министра финансов Иван Чебесков, ведомство совместно с ЦБ будет внимательно следить за ситуацией. Отказ девелоперов от уплаты комиссии в размере 4-10% годовых по каждой квартире (что ранее компенсировало банкам их потери при выдаче дешёвых кредитов) изменил баланс интересов на рынке. Ранее за такие практики критиковали на самом высоком уровне, включая президента, однако теперь банки, возможно, будут вынуждены пересмотреть условия выдачи ипотеки с господдержкой.
В Центробанке подтвердили вероятность ужесточения стандартов — в первую очередь, в отношении заёмщиков с высоким риском. Также может быть увеличен минимальный размер первоначального взноса.
По данным «Дом.РФ», в мае 2025 года объёмы выдачи льготной ипотеки впервые перестали расти и составили 224 миллиарда рублей. Однако, как отметил глава аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг, статистика отражает данные с лагом, и майские цифры — это результат апрельских решений. Реальное положение дел ещё предстоит оценить.
В то же время ЦБ подчёркивает, что не наблюдает серьёзного спада на рынке и не считает необходимым дополнительное стимулирование программ господдержки. Временное снижение объёмов, по мнению регулятора, может быть связано с майскими праздниками, и окончательные выводы можно будет сделать по результатам летних месяцев.
Банки сохраняют ограниченные возможности для изменения условий льготной ипотеки. Как поясняет аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов, процентные ставки по таким программам зафиксированы: 6% для Семейной ипотеки и 2% — для Дальневосточной. Повышать их кредиторы не вправе.
Тем не менее, банки могут косвенно переложить часть затрат на заёмщиков, например, настаивать на обязательном страховании или вводить дополнительные сборы. Также они вправе увеличить минимальный размер первоначального взноса, указывает эксперт.
По его словам, скорее всего, доступ к программам станет более выборочным: приоритет будут получать крупные города, ликвидные объекты и благонадёжные клиенты.
Кроме того, как отмечает экономист Андрей Бархота, могут быть ужесточены требования к уровню дохода заёмщика и предельной долговой нагрузке. Это приведёт к снижению доли одобрений и отсечёт значительную часть потенциальных заёмщиков.
Больше всего от такого ужесточения пострадают застройщики: снижение спроса приведёт к излишкам на рынке новостроек. В таких условиях девелоперам, вероятно, придётся снижать цены или предлагать скидки, добавил Чернов.
По словам Михаила Гольдберга, пока ставки по вкладам остаются высокими, льготная ипотека без компенсаций со стороны застройщиков становится убыточной. Хотя государство компенсирует банкам проценты по ставке, равной ключевой (20%) плюс 3,5 п.п., то есть 23,5% годовых, прибыль от таких кредитов значительно ниже рыночной. В текущих условиях банки могли бы зарабатывать на обычных ипотечных продуктах на треть больше — рыночные ставки достигают 35%.
ЦБ считает, что снижение ключевой ставки улучшит рентабельность ипотечных программ, однако, как отмечает Василий Кутьин, директор по аналитике Ингосстрах Банка, даже дополнительное снижение на 2-3 п.п. не даст ощутимого эффекта — ставки по депозитам должны упасть минимум на 8-10% годовых.
Таким образом, банки не могут продолжать массово выдавать кредиты, которые заведомо не приносят прибыли. При отказе застройщиков от уплаты комиссий кредиторы, скорее всего, сократят объёмы одобрений и самих выдач по госпрограммам, считает Гольдберг.
Тем не менее, Владимир Чернов указывает, что с учётом социальной значимости Семейной и Дальневосточной ипотеки власти могут усилить давление на банки с государственным участием, чтобы сохранить объёмы выдач. Эти программы для многих граждан остаются единственной возможностью приобрести жильё.
- до 17% по накопительному счёту
- до 30% кэшбэка
- 0₽ за обслуживание
- до 16,5% по накопительному счёту
- до 6% кэшбэка
- 0₽ за обслуживание
- до 16% по накопительному счёту
- до 15% кэшбэка
- 0₽ за обслуживание
