Тревожный сигнал: в России растёт доля проблемной ипотеки
Банк России фиксирует ухудшение качества обслуживания жилищных кредитов, связывая это с последствиями прошлого ипотечного бума. На фоне высокой ключевой ставки новым риском становятся продажи недвижимости в рассрочку.
Доля проблемных ипотечных кредитов в России демонстрирует уверенный рост. Если в начале 2025 года этот показатель был менее 1%, то к 1 сентября он достиг 1,6%. Об этом сообщил Банк России, отметив, что тренд на ухудшение качества обслуживания займов наметился ещё с конца 2024 года. Несмотря на то, что уровень пока остаётся приемлемым, динамика вызывает внимание экспертов и регулятора.
Основная причина роста просроченной задолженности, по мнению ЦБ, кроется в прошлом. Кредиты «созревают» — проблемы начинают проявлять себя у займов, выданных в период ажиотажного спроса на льготные программы во второй половине 2023 — первой половине 2024 годов. Тогда многие заёмщики имели высокую долговую нагрузку, а значительная часть средств направлялась на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
В ЦБ подчёркивают, что ситуация могла бы быть существенно хуже, если бы не своевременно принятые меры по ограничению рисков. Благодаря им доля ипотеки с низким первоначальным взносом (не более 20%) сократилась с 54% в конце 2022 года до 5% во втором квартале 2025 года. Это позволило банкам накопить достаточный капитал для покрытия потенциальных потерь.
На фоне высокой ключевой ставки девелоперы массово переключились на схему продажи жилья в рассрочку. Регулятор видит в этом серьёзные угрозы. Для покупателей — рассчитывая через год-два оформить ипотеку для окончательного расчёта, человек может не получить одобрение банка или не потянуть платёж, и этом случае он рискует остаться без квартиры и потерять уже внесённые деньги. Для застройщиков — завышая стоимость квартиры для компенсации издержек, девелопер может отпугнуть покупателей.
Кроме того, чтобы минимизировать риски, и застройщику, и банку необходима проверка платёжеспособности клиентов. Такая проверка помогает девелоперу строить точные финансовые прогнозы, а банку — увереннее кредитовать самого застройщика. Для этого все условия рассрочки должны быть абсолютно прозрачными.
ЦБ настаивает на необходимости передачи информации о таких рассрочках в бюро кредитных историй через банки, чтобы все участники рынка могли адекватно оценивать риски. Несмотря на рекордный в абсолютном выражении объём просрочки по ипотеке (156,9 миллиарда рублей в августе 2025 года), банковское сообщество в целом оценивает ситуацию как управляемую.
Банки отмечают, что рост просрочки был ожидаем из-за удорожания кредитов и замедления рынка. При этом качество ипотечных портфелей остаётся в целом хорошим, а доля просрочки крайне мала.
Эксперты указывают на региональную специфику. Если в среднем по стране показатель не критичен, то в таких регионах, как Ингушетия (11%), Дагестан (4,5%) или Чеченская Республика (3,8%), он многократно превышает общероссийский уровень. Главную тревогу вызывает не текущий уровень, а скорость роста. За последние полтора года доля проблемной ипотеки выросла почти в три раза — такая динамика наблюдается впервые за много лет.
Ключевым фактором стабилизации станет снижение ключевой ставки ЦБ. Многие заёмщики, особенно те, кто воспользовался рассрочкой, рассчитывают на будущее перекредитование по более низким процентам. Если ставка не вернётся в комфортный для населения диапазон (эксперты называют 11-12% годовых), рынок может столкнуться с волной неплатежей в 2026 году.
Пока же риски признаются управляемыми, однако регулятор и участники рынка призывают к осторожности, отмечая, что эпоха дешёвых денег закончилась, и это неминуемо сказывается на платёжной дисциплине граждан.
- до 17% по накопительному счёту
- до 30% кэшбэка
- 0₽ за обслуживание
- до 16,5% по накопительному счёту
- до 6% кэшбэка
- 0₽ за обслуживание
- до 16% по накопительному счёту
- до 15% кэшбэка
- 0₽ за обслуживание
