Спрос на рыночную ипотеку вырос в четыре раза: как изменился рынок жилья за год
Российский рынок ипотечного кредитования за последний год заметно изменился. Если в середине 2025 года основным драйвером спроса оставались программы господдержки, то к маю 2026 года рынок стал более сбалансированным, а роль рыночной ипотеки существенно возросла. К таким выводам пришли аналитики Домклик в исследовании, представленном к ПМЭФ-2026.
Во второй половине 2025 года ипотечный рынок начал адаптироваться к новым условиям. Несмотря на постепенное снижение ключевой ставки, стоимость заимствований оставалась высокой, а власти приступили к модернизации льготных программ, в том числе «Семейной ипотеки». Ожидание изменений подтолкнуло многих заёмщиков оформить кредиты заранее, что привело к формированию так называемого опережающего спроса.
Дополнительным фактором стало стремление граждан зафиксировать действующие условия кредитования до вступления в силу новых требований. Многие семьи, которые планировали покупку жилья в течение ближайших лет, решили не откладывать сделку, опасаясь ужесточения критериев участия в льготных программах.
Наиболее заметно этот эффект проявился в конце 2025 года и начале 2026 года. По данным Сбера, объём выдачи льготной ипотеки в декабре превысил 500 миллиардов рублей, а в январе составил около 260 миллиардов рублей. После прохождения пикового периода доля программ с господдержкой в общей структуре выдач начала сокращаться и в настоящее время приблизилась к 60%.
Одновременно усилился интерес к рыночным ипотечным программам. Если во второй половине прошлого года их доля в выдачах Сбера находилась на уровне 17-20%, то уже с февраля 2026 года показатель начал быстро расти. К настоящему моменту доля рыночной ипотеки достигла 37,3%, фактически удвоившись по сравнению с предыдущими значениями.
За первые пять месяцев 2026 года россияне оформили рыночные ипотечные кредиты более чем на 350 миллиардов рублей. Это в четыре раза превышает объём выдач за аналогичный период прошлого года. Аналитики связывают такую динамику как со снижением ключевой ставки, так и с постепенным охлаждением интереса к льготным программам после введения ограничений.
Эксперты отмечают, что по мере смягчения денежно-кредитной политики рыночная ипотека постепенно возвращает себе статус одного из основных инструментов покупки жилья. Если ранее большинство заёмщиков ориентировались преимущественно на субсидированные программы, то теперь всё больше сделок совершается на стандартных рыночных условиях.
Серьёзные изменения произошли и в структуре спроса на жильё. На протяжении длительного времени лидером рынка оставались новостройки, которые выигрывали благодаря льготным программам и высокой стоимости рыночных кредитов. Однако в 2026 году предпочтения заёмщиков начали смещаться в сторону готового жилья.
С мая 2025 года по январь 2026 года доля новостроек в общем объёме ипотечных выдач стабильно превышала 65%, а в январе 2026 года достигла максимума — 74,3%. Однако уже с февраля показатель начал снижаться. К маю текущего года доля первичного жилья сократилась до 51,5%.
Участники рынка связывают такую динамику не только с изменениями в ипотечных программах, но и с ценовой ситуацией на рынке недвижимости. В ряде регионов разница в стоимости квадратного метра между новостройками и готовым жильём остаётся существенной, что делает вторичный рынок более привлекательным для части покупателей.
В результате вторичный рынок недвижимости начал восстанавливаться. Если в 2025 году доля готовых квартир лишь эпизодически превышала 18%, то в феврале 2026 года она выросла более чем вдвое — до 30,1%. С тех пор показатель устойчиво держится на уровне выше 25%.
Постепенно увеличивается и интерес к загородной недвижимости. Снижение ставок по ипотеке и традиционный сезонный рост спроса на индивидуальное жильё способствуют укреплению этого сегмента. В результате доля кредитов на индивидуальное жилищное строительство закрепилась на уровне 7,5-8% от общего объёма выдач, тогда как готовые дома стабильно занимают около 12-13%.
По оценке аналитиков, тенденция к росту рыночной ипотеки и перераспределению спроса между сегментами жилья сохранится и во второй половине 2026 года. По мере дальнейшего снижения ставок рынок может стать более устойчивым, а структура ипотечных выдач — более сбалансированной по сравнению с периодом доминирования льготных программ.
- до 17% по накопительному счёту
- до 30% кэшбэка
- 0₽ за обслуживание
- до 16,5% по накопительному счёту
- до 6% кэшбэка
- 0₽ за обслуживание
- до 16% по накопительному счёту
- до 15% кэшбэка
- 0₽ за обслуживание
