Правительство ужесточает правила Семейной ипотеки: что изменится с 2026 года
С 1 февраля 2026 года в России вступят в силу новые правила выдачи Семейной ипотеки, которые значительно сократят возможности для оформления льготных кредитов. Документ пока не опубликован официально, однако уже известно, что изменения затронут две ключевые схемы — донорскую ипотеку и повторное оформление льготного кредита одной семьёй.
Главное нововведение заключается в том, что оба супруга будут обязательными созаёмщиками по Семейной ипотеке. Если основной заёмщик состоит в браке, его муж или жена с 1 февраля 2026 года должны быть включены в договор. Исключение предусмотрено лишь для случаев, когда супруг или супруга являются иностранными гражданами.
Это правило фактически делает невозможным получение Семейной ипотеки каждым из супругов отдельно. Ранее действующие условия позволяли оформить два льготных кредита — один на мужа, другой на жену. Теперь же правило «одна льготная ипотека — в одни руки» будет применяться к семье в целом, а не к каждому её члену.
Изменения не будут иметь обратной силы. Это значит, что ипотечные договоры, заключённые до 1 февраля 2026 года, останутся действительными на прежних условиях. Если один из супругов уже получил Семейную ипотеку, а другой не являлся созаёмщиком, то у него пока сохраняется возможность оформить льготный кредит самостоятельно. Как именно будет действовать переходный период и появятся ли уточняющие разъяснения, станет известно после публикации официального постановления.
В случае развода супруги, указанные в ипотечном договоре как созаёмщики, будут нести перед банком солидарную ответственность по обязательствам. Если кредит ещё не выплачен, супругам придётся урегулировать вопрос с выплатой долга: переоформить договор, исключив одного из созаёмщиков, или разделить обязательства между собой. При этом супруг, который уже выступал созаёмщиком по Семейной ипотеке, не сможет воспользоваться программой повторно, даже если после развода оформит новый брак.
Если же развод произошёл до оформления Семейной ипотеки, право на льготный кредит сохраняется за каждым из родителей при условии, что они не утратили родительские права и ранее не участвовали в Семейной ипотеке в качестве созаёмщиков.
Ещё одно важное изменение — запрет на включение в договор «третьих лиц», то есть людей, которые не являются супругами основного заёмщика. Таким образом, будет закрыта лазейка для использования так называемой донорской схемы. Речь идёт о случаях, когда потенциальный заёмщик находил родственника с малолетними детьми, подходящего под условия Семейной ипотеки, и оформлял кредит через него. Теперь такая практика станет невозможной.
С начала 2024 года правительство постепенно корректирует программы льготного кредитования, чтобы сделать их более адресными и социально ориентированными. Цель изменений — ограничить использование льготных ипотек в инвестиционных целях. Многие семьи оформляли Семейную ипотеку не для собственного проживания, а для покупки недвижимости с последующей сдачей в аренду или перепродажей. Теперь такие возможности намеренно сокращаются.
По словам председателя комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолия Аксакова, это абсолютно правильно, потому что фактически люди берут две ипотеки, чтобы «делать бизнес». А ипотечные кредиты давали, чтобы решить жилищную проблему, а не заработать на перепродаже.
Летом 2025 года Валентина Матвиенко предложила разрешать выдачу Семейной ипотеки только по месту постоянной регистрации семьи. Эту идею в целом поддержали в Минфине, отметив при этом, что нельзя ограничивать семьи, которые действительно переезжают в другой регион. Как именно будет реализован этот механизм, пока неизвестно.
- до 17% по накопительному счёту
- до 30% кэшбэка
- 0₽ за обслуживание
- до 16,5% по накопительному счёту
- до 6% кэшбэка
- 0₽ за обслуживание
- до 16% по накопительному счёту
- до 15% кэшбэка
- 0₽ за обслуживание
