Что известно о конфликте застройщиков с банками из-за ограничений по льготной ипотеке
В начале 2024 года крупнейшие российские банки стали менять условия предоставления льготной ипотеки, соглашаясь выдавать ипотечные кредиты по льготным ставкам только тем клиентам, которые покупают жильё у застройщиков-партнёров банка.
Ведущие кредитные организации намерены вернуться к практике получения комиссий от застройщиков за выдачу льготной ипотеки, однако это идёт вразрез с интересами девелоперов. Застройщики предупредили, что изменение параметров выдачи льготной ипотеки приведёт к росту цен на жильё в новостройках.
Программы субсидирования ипотечных ставок застройщиками стали популярны весной 2022 года. Несмотря на привлекательные ставки, такие программы несли в себе риски, о которых предупреждал Банк России. Регулятор неоднократно высказывался против такой практики и вводил ограничения на выдачу подобных кредитов.
Жалобы на действия банков, связанные с ограничениями при выдаче ипотеки по льготным программам, уже получила Федеральная антимонопольная служба (ФАС). Обращения будут рассмотрены в установленном порядке, сообщили в пресс-службе ведомства. Банк России также изучит ужесточение условий при выдаче льготной ипотеки, сообщили в пресс-службе регулятора.
Эксперты назвали эту ситуацию уникальной для российского рынка и рассказали, что о ней думают застройщики и банки, а также как, по их мнению, новые правила выдачи льготной ипотеки отразятся на интересах покупателей недвижимости.
Банки меняют условия выдачи льготной ипотеки
В конце декабря стало известно, что некоторые крупные российские банки в январе начнут выдавать ипотеку по государственным программам только при условии покупки жилья у застройщиков-партнёров.
Так, с 11 января изменил условия предоставления льготной ипотеки СберБанк, а с 12 января такие условия начали действовать в ВТБ. Аналогичные решения приняли банк Открытие, Альфа-Банк и Промсвязьбанк.
Некоторые участники рынка ввели иные ограничения для государственных программ. Так, Совкомбанк установил такое условие, что при кредитовании с первоначальным взносом менее 50% предоставление льготной ипотеки возможно только при участии застройщика-партнёра. Газпромбанк поставил на паузу выдачу ипотеки с государственной поддержкой для всех заёмщиков, кроме зарплатных клиентов.
Другие крупные банки либо подтвердили, что рассматривают возможность изменения льготных ипотечных программ или уже приняли такие решения.
СберБанк и ВТБ объяснили своё решение ужесточением требований правительства к льготной ипотеке. Так, с 1 января был повышен минимальный первоначальный взнос по таким кредитам с 20 до 30%, а также была снижена максимальная сумма кредита для всех регионов России с 12 до 6 миллионов рублей.
Для кредитных организаций был изменён порядок получения субсидии от государства, из-за чего при текущем уровне ключевой ставки рентабельность выдачи таких кредитов для них значительно снизилась.
Банки меняют условия предоставления льготной ипотеки, чтобы закрыть дельту в компенсации по льготной ипотеке, отмечает директор по развитию AI-платформы для автоматизации продаж и маркетинга застройщиков ДВИЖ Дмитрий Охрименко.
По его словам, кредиторы пытаются разделить эти расходы с девелоперской отраслью, при этом девелоперы ожидаемо этому сопротивляются, не желая закладывать дополнительные расходы в цену квадратного метра.
Реакция девелоперов на действия банков
Как заявил представитель Setl Group, из-за таких действий кредитных организаций строящееся жильё становится дороже, поэтому необходимо найти решение, которое удовлетворит и клиентов, и финансовых партнёров.
Управляющий партнёр группы «Добро» Иван Богатов отмечает, что сегодня речь идёт о заградительных, пресекающих инструментах от банков, касающихся выдачи кредитов на жильё с субсидированием ставки со стороны государства. Он полагает, что кредиторы и девелоперы быстро договорятся о компромиссе, так как давно и плотно сотрудничают.
Заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова обращает внимание на то, что оплата комиссии банку за выдачу ипотеки по одной из двух основных государственных программ создаст дополнительную финансовую нагрузку для застройщика в размере 5-6,8% от стоимости недвижимости, которую девелоперы могут компенсировать из собственной прибыли или включить в цену продаваемых квартир.
Что значит для россиян изменение параметров выдачи льготной ипотеки
Старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова отмечает, что в России значительная часть новостроек продаётся в ипотеку, следовательно, сотрудничество с банками означает для застройщиков поддержку продаж.
Она считает, что комиссия, которую формально застройщик должен платить банку, будет переложена полностью или почти полностью на плечи заёмщика, поскольку будет заложена в стоимость недвижимости.
Покупателям, которые планировали брать льготную ипотеку, придётся смириться либо с ростом цен на недвижимость, либо с необходимостью вносить крупный первоначальный взнос, поясняет Солдатенкова.
Охрименко отмечает, что такая открытая конфронтация девелоперов и банков — уникальная ситуация на уровне лидеров рынка. По его словам, кредитные организации и застройщики фактически в заложниках за счёт внешнего фактора. Он считает, что участники рынка всё-таки найдут компромиссные решения.
- до 17% на остаток
- до 10% кэшбэка
- 0₽ за обслуживание
- до 23% по накопительному счету
- до 5% кэшбэка
- 0₽ за обслуживание
- до 22% по накопительному счету
- до 15% кэшбэка
- 0₽ за обслуживание