ЦБ РФ предупредил россиян о рисках дефолтов при покупке жилья в рассрочку
Банк России зафиксировал рост числа сделок по покупке жилья в рассрочку вместо традиционной ипотеки и обсуждает с профильными ведомствами возможность регулирования этой практики, сообщил представитель регулятора.
ЦБ выделяет три ключевых риска, связанных с такой схемой:
- cкрытый рост долговой нагрузки покупателей — задолженность заёмщика перед застройщиком не передаётся в бюро кредитных историй, что может привести к некорректной оценке его долговой нагрузки и даже дефолту при выдаче кредитов;
- непрозрачные условия продажи недвижимости — недостаточная ясность правил может создавать дополнительные риски для покупателей;
- финансовые риски для застройщиков — ухудшение экономической устойчивости проектов и рост кредитных рисков для застройщиков вследствие снижения наполнения счетов эскроу.
По словам представителя ЦБ РФ, если практика продаж жилья в рассрочку будет расширяться, то потребуется соответствующее регулирование. Главная цель регулятора — учёт долговой нагрузки покупателя и ограничение связанных с этим рисков, а также прозрачность условий рассрочки, включая отсутствие скрытых переплат и комиссий.
Девелоперы также обеспокоены ростом продаж жилья в рассрочку, который может привести к образованию «ипотечного пузыря». Директор по ипотечным продажам группы компаний «А101» Рустам Азизов на XI Российском ипотечном конгрессе Cbonds заявил, что на рынке формируется «пузырь рассрочек», поскольку доля таких сделок у застройщиков существенно увеличилась и может достигать 60%.
Эту тенденцию подтвердили и другие участники конгресса. По данным «Самолёт Плюс», после пересмотра условий льготных государственных программ и повышения ключевой ставки доля ипотечных сделок на первичном и вторичном рынках жилья едва превышает 37%, тогда как рассрочка стала основным драйвером продаж жилья, достигнув 44,3%.
Российские застройщики предоставляют рассрочки как на строящееся, так и на уже готовое жильё. По таким программам рассрочка может оформляться в рамках договора купли-продажи или договора долевого участия (ДДУ) вплоть до сдачи дома.
Руководитель управления ипотечного кредитования девелоперской компании «Мангазея» Юлия Архангельская рассказывает, что существуют различные варианты рассрочки: например, с первоначальным взносом от 20% или фиксированными ежемесячными платежами в диапазоне от 150 до 200 тысяч рублей.
Президент группы компаний «Основа» Александр Ручьев отмечает, что сейчас рассрочка может предоставляться без обременения, на весь период строительства и даже на более длительный срок, часто без процентов или с минимальной ставкой.
Как сообщили участники рынка, доля рассрочек в продажах и структуре сделок контролируется рынком, например, устанавливается минимальный первоначальный взнос. Однако некоторые девелоперы применяют более «агрессивные» схемы. Помимо этого, отдельные застройщики начали удлинять сроки рассрочек: если ранее они составляли около двух лет, то теперь могут достигать пяти-семи лет.
Эксперты тоже выражают обеспокоенность рисками, связанными с рассрочкой при покупке недвижимости. Многие покупатели надеются, что в будущем смогут перейти с рассрочек на ипотеку, особенно если в 2026 году ставки снизятся до 8-10%. Однако, если ключевая ставка ЦБ останется на уровне 15-18%, то рыночные ипотечные ставки будут на уровне 19-20%, что выше комфортного уровня.
Чтобы минимизировать риски, застройщики принимают меры предосторожности. Некоторые сначала проверяют клиента на одобрение ипотеки, а при отказе банка могут не предлагать рассрочку покупателю. Другие используют партнёрские платформы для анализа платёжеспособности или устанавливают жёсткие условия, ограничивая доступ к рассрочке только для надёжных покупателей. Компании также вводят предельные лимиты по продажам в рассрочку и проверяют финансовое положение покупателей перед сделкой.
Главный аналитик СберБанка Михаил Матовников считает, что пока доля рассрочек в 40% не представляет критической угрозы, поскольку сам рынок недвижимости сократился. Он подчёркивает, что рост популярности рассрочки обусловлен высокой стоимостью ипотеки, а не аномальными изменениями на рынке недвижимости.
- до 17% по накопительному счёту
- до 30% кэшбэка
- 0₽ за обслуживание
- до 16,5% по накопительному счёту
- до 6% кэшбэка
- 0₽ за обслуживание
- до 16% по накопительному счёту
- до 15% кэшбэка
- 0₽ за обслуживание
