ТОП-6 способов, которые помогут быстро закрыть ипотеку

Оформление ипотечного кредита — это доступный, а для многих, пожалуй, единственный способ покупки своего жилья. С одной стороны, человек становится счастливым владельцем собственного дома, а с другой — берёт на себя многолетние финансовые обязательства. Однако при правильном подходе заёмщик может закрыть ипотеку гораздо раньше установленного срока. Несколько практических советов о том, как это сделать, представлены в сегодняшней статье.

Совет 1. Выбрать наиболее выгодную ипотечную программу

Не стоит зацикливаться только на одном банке. Нужно рассмотреть несколько предложений и подать заявки в разные кредитные организации, а затем сравнить условия. Учитывая то, что ипотека обычно оформляется на срок более 10 лет, даже минимальная разница в ставке будет иметь значение.

К примеру, клиент хочет оформить ипотеку в размере 3 000 000 рублей сроком на 20 лет. Вот как будет меняться размер переплаты в зависимости от процентной ставки:

• 8% годовых — переплата 3 024 896 рублей, ежемесячный платёж 25 093 рубля;
• 8,2% годовых — переплата 3 114 989 рублей, ежемесячный платёж — 25 468 рублей;
• 8,5% годовых — переплата 3 251 290 рублей, ежемесячный платёж — 26 035 рублей.

Суммы ежемесячных платежей отличаются незначительно, но разница в переплате выходит колоссальная. На таком большом сроке экономия очевидна. Так, если разница в ставке составит 0,2%, заёмщик сэкономит 90 093 рубля, если 0,5% — 226 394 рубля.

Также не стоит пренебрегать различными льготными ипотечными программами от государства. Например, до 1 июля 2022 года все граждане РФ могут оформить ипотеку в новостройке на сумму до 3 000 000 рублей под 7% годовых. Для жителей отдельных регионов действует программа «Сельская ипотека», в рамках которой можно получить кредит на строительство и покупку недвижимости на первичном и вторичном рынках под 3% годовых.

Совет 2. Отдавать предпочтение ипотечным кредитам с дифференцированной схемой

Банку выгоднее, когда клиент оплачивает кредит аннуитетными платежами. В этом случае в первой половине срока преимущественно погашаются проценты, а основной долг уменьшается медленно.

При дифференцированной схеме тело кредита поровну распределяется по месяцам, а сумма процентов постепенно сокращается. Из-за этого размер ежемесячного платежа постоянно меняется (от большего к меньшему).

К примеру, если клиент оформляет ипотеку в размере 3 000 000 рублей сроком на 15 лет под 8% годовых, то при аннуитетной схеме сумма ежемесячного взноса составит 28 670 рублей. Без учёта досрочных погашений за всё время действия договора заёмщик переплатит 2 162 220 рублей.

Если взять те же условия кредитования, но при дифференцированной схеме, то в начале срока платёж составит 37 050 рублей, через 5 лет — 29 927 рублей, через 10 лет — 23 352 рубля, а в конце срока — 16 775 рублей. Итоговый размер переплаты будет равен 1 810 519 рублей (на 351 701 рубль меньше, чем при аннуитете).

За счёт постепенного уменьшения суммы дифференцированного платежа финансовая нагрузка будет снижаться. Примерно через 5-7 лет клиент сможет использовать освободившиеся деньги для регулярного досрочного погашения.

Совет 3. Планировать бюджет

Для начала необходимо определить желаемый срок погашения ипотеки и понять, какую сумму потребуется доплачивать ежемесячно для достижения этой цели. Допустим, клиент взял ипотеку в сумме 2 000 000 рублей на 15 лет, но планирует погасить её за 10 лет.

При ставке 7,5% годовых ежемесячный платёж сейчас составляет 18 540 рублей. Чтобы вернуть долг за 10 лет, нужно ежемесячно вносить по 23 740 рублей. То есть каждый месяц необходимо помимо обязательного платежа доплачивать по 5 200 рублей.

Если на первый взгляд кажется, что у заёмщика не хватает денег на досрочное погашение, следует применить первое правило финансового планирования — проанализировать ежемесячные доходы и расходы за 2-3 месяца. Многие удивятся, узнав, сколько денег уходит на разные мелочи (например, на такси или на утренний кофе с собой). Отказавшись от ненужных трат, заёмщик сможет выделить необходимую сумму для досрочной оплаты кредита.

Главное условие — погашать ипотеку сразу после получения дохода. Это позволит избежать соблазна потратить их на что-то другое.

Совет 4. Ежегодно оформлять налоговый вычет

С помощью данной льготы клиент может вернуть часть уплаченного подоходного налога и направить её на досрочное погашение ипотеки. Это поможет существенно сократить остаток основного долга и уменьшить срок кредитования. При оформлении жилищного кредита гражданин РФ имеет право на 2 типа вычетов:

1. Имущественный налоговый вычет. Налогоплательщик может вернуть 13% от расходов на покупку жилья. Максимальная сумма вычета составляет 2 000 000 рублей, то есть выплата не может превышать 260 000 рублей (2000000 × 13%). Также её размер зависит от суммы уплаченного НДФЛ в предыдущем отчётном периоде. К примеру, если за прошлый год клиент заработал 500 000 рублей, то сумма налога к возврату составит не более 65 000 рублей (500000 × 13%).
2. Налоговый вычет по выплаченным процентам по ипотеке. С этих расходов также возвращается 13%, но не более 390 000 рублей. Даже если лимит по имущественному вычету исчерпан, данную льготу клиент может оформлять каждый год.

Вместе с налоговым вычетом для досрочного погашения ипотеки нужно использовать и другие льготные выплаты от государства, например, средства материнского капитала, субсидии для молодых семей.

Совет 5. Сдавать ипотечную квартиру в аренду

Это отличный способ получения пассивного дохода для тех заёмщиков, у которых помимо ипотечной квартиры есть и другое жильё. Размер арендной платы обычно составляет около 70% от ежемесячного платежа по ипотеке. Если собственник квартиры будет оплачивать кредит за счёт собственных средств, а деньги, полученные от квартирантов, направлять на досрочное погашение, то закрыть ипотеку получится в 2 раза быстрее.

Совет 6. Воспользоваться рефинансированием

Под рефинансированием понимается оформление нового кредита для погашения старого. Как правило, данная процедура подразумевает смену кредитора. В случае с ипотекой рефинансирование имеет смысл только при условии снижения действующей ставки. В конце срока погашения этот совет не всегда уместен, так как оформление нового договора сопровождается дополнительными расходами.