Как выбрать квартиру для инвестиций?

Жилая недвижимость является одним из самых популярных инструментов вложения капитала. Сегодня это особенно актуально, так как в 2020 году цены на квартиры в новостройках на российском рынке выросли в среднем на 12%. В текущем году эта тенденция продолжается, что во многом обусловлено действием программы льготной ипотеки. Поэтому многие сейчас задаются вопросом, какую квартиру выбрать для инвестирования. На что нужно обратить внимание в первую очередь и на какой доход можно рассчитывать — разбираемся в сегодняшнем материале.

Особенности инвестирования в жилую недвижимость

В общей сложности можно выделить всего 3 причины, по которым инвесторы выбирают квартиры в качестве объекта для вложений:

• получение дохода от перепродажи после завершения строительства;
• сохранение капитала и защита от инфляции (та же перепродажа только через более длительный срок);
• получение постоянного пассивного дохода в виде арендной платы.

Самый быстрый вариант получения прибыли — покупка квартиры на этапе котлована. Срок строительства в среднем занимает от 1,5 до 2 лет, после чего готовое жильё можно продать на 10-15% дороже. Для оформления подобных сделок оформляется договор переуступки прав собственности.

При сдаче квартиры в аренду можно рассчитывать на доходность в размере около 8% годовых. Разумеется, такие цифры получаются только при условии, что жильё находится в хорошем районе и пользуется спросом у арендаторов.

Важные факторы при выборе квартиры

Выбор жилой недвижимости для инвестиций — задача довольно сложная и ответственная, так как в случае ошибки можно либо потерять часть вложенных денег, либо потом годами искать покупателя на неликвидное жильё. Чтобы избежать подобных последствий, необходимо грамотно подойти к поиску объекта, а особое внимание обратить на критерии, которые перечислены ниже.

Транспортная доступность

При поиске квартиры для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду в первую очередь необходимо обратить внимание на транспортную инфраструктуру. В данном случае речь идёт не о географическом расположении или районе, а о том, насколько просто будет жильцам добраться до нужной точки.

Квартира может находиться на окраине города, что, безусловно, скажется на стоимости, но это не значит, что её не стоит рассматривать в качестве объекта для инвестиций. Просто не нужно сравнивать такое жильё с квартирами, расположенными в центральных районах.

Если же рассматривать недвижимость, удалённую от центра, то в первую очередь надо обратить внимание на следующие критерии:

1. Близость общественного транспорта. Для крупных городов, таких как Москва и Санкт-Петербург, определяющую роль играет расстояние до ближайшей станции метро. Если оно превышает 1 километр, то на такую квартиру найдётся уже меньше желающих. При этом, если рядом с домом есть автобусная остановка, с которой без проблем можно доехать до удобной станции, то этот факт станет преимуществом.
2. Особенности района. Большое значение имеет обстановка, которая будет окружать человека по пути к метро или к остановке другого общественного транспорта. Хорошо, если к месту назначения можно дойти через освещённый парк или через тихий спальный район. И совсем другое дело, если нужно идти вдоль загруженной трассы через промышленную зону. Не каждый согласится ежедневно проделывать подобный путь.
3. Время, необходимое для того, чтобы добраться до центра. Нужно изучить, насколько загружен трафик в пиковые часы, какое количество пересадок потребуется, есть ли возможность объехать пробки.

Также при рассмотрении данного параметра следует оценивать перспективы развития транспортной инфраструктуры возле выбранного объекта. Некоторые линии метро находятся в высокой стадии проектирования, поэтому после их запуска цены и спрос на жильё поблизости резко возрастают.

Планировка квартиры

Этот критерий во многом зависит от потребностей каждого человека, но в большинстве случаев интересы покупателей совпадают. Сейчас наибольшей популярностью пользуются квартиры с европланировкой. Этот вариант подразумевает наличие большой кухни-гостиной площадью от 20 квадратных метров, которая обычно делится на 2 зоны — зону приготовления и приёма пищи и зону отдыха, которая используется как жилое пространство.

Эти 2 зоны можно разделить раздвижной перегородкой или занавеской, что при необходимости позволит создать некую приватность. Таким образом, даже однокомнатная квартира с европланировкой является вполне достойной альтернативой обычной двушке.

Ещё один беспроигрышный вариант для большого города — это квартира-студия. Такое жильё пользуется высоким спросом у молодых пар или арендаторов, которые хотят снимать квартиру в одиночку.

Основные предпочтения покупателей при выборе планировки:

• наличие гардеробной или кладовки;
• желательно, чтобы все помещения были прямоугольной формы;
• отсутствие проходных комнат;
• окна должны выходить на разные стороны (нелинейная планировка);
• наличие двух санузлов в квартирах с площадью от 70 квадратных метров;
• отсутствие острых и тупых углов (в противном случае затрудняется меблировка комнаты).

Наименее удачными считаются угловые квартиры. Покупатели гораздо реже интересуются такими объектами.

Площадь квартиры

Сейчас на рынке недвижимости отслеживается тенденция выбора небольших площадей. Покупателей больше интересует количество комнат, а квадратные метры — это уже второстепенный фактор.

К примеру, есть 2 двухкомнатные квартиры, которые отличаются между собой по площади на 5-7 квадратных метров. Если по прочим параметрам (транспортная доступность, планировка, этаж) эти два объекта являются равноценными, то размер арендной платы будет примерно одинаковым. Для дальнейшей перепродажи квартира с меньшей площадью также будет иметь преимущество из-за более низкой цены.

Этаж

Самыми востребованными считаются квартиры, которые находятся не ниже третьего этажа. Последние этажи также обычно не пользуются спросом, но в некоторых элитных новостройках эти помещения, наоборот, стоят гораздо дороже из-за наличия панорамных окон или выхода на свою отдельную террасу.

При выборе квартиры в домах эконом-класса нужно руководствоваться следующими рекомендациями:

• отдавать предпочтение помещениям, расположенным на средних этажах;
• не бояться покупать квартиру на последнем этаже, если в доме есть технический этаж (цена такого жилья будет ниже, при этом можно не беспокоиться насчёт протечек крыши);
• избегать помещений, окна которых выходят на оживлённую магистраль (особенно это касается нижних этажей);
• выбирать квартиры с видом во двор.

Если первый или цокольный этаж будет сдаваться под коммерцию, то лучше отказаться от идеи покупки жилья на нижних этажах. Даже если сегодня в помещении под квартирой работает библиотека, это вовсе не означает, что завтра там не откроют шумный паб или магазин музыкальных инструментов.

Репутация застройщика

По мнению юристов, именно надёжность застройщика является определяющим критерием при выборе квартиры. Причём совершенно неважно, для каких целей приобретается жильё — для себя, для сдачи в аренду или для последующей перепродажи. В любом случае, если застройщик не выполнит свои обязательства, покупателю не удастся ни первое, ни второе, ни третье.

Сперва клиент должен поинтересоваться, над какими объектами данная компания работала ранее и в какой срок они были сданы в эксплуатацию, и самое главное — соответствует ли этот срок первоначальным планам. Не менее важный критерий — качество самого жилья и материалов. Все эти сведения можно найти в интернете, например, на официальном сайте застройщика, где должна быть представлена информация о строящихся и завершённых объектах, а также в группах жильцов в соцсетях.

Ликвидность

Чтобы понять, является квартира ликвидным имуществом или нет, нужно проверить, как быстро удастся её продать или сдать в аренду. Для этого следует изучить аналогичные предложения в выбранном районе и понаблюдать, есть ли спрос на них.

К примеру, если за соседнюю квартиру с таким же метражом и планировкой установлена приемлемая цена, но владелец не может продать её более года, то стоит дважды подумать, прежде чем покупать жильё в этом районе. Возможно, дом находится в неблагоприятном месте или вокруг неразвита инфраструктура.

Как правило, наиболее легко продаваемыми являются следующие объекты недвижимости:

• квартиры с площадью от 49 до 75 квадратных метров, расположенные в непосредственной близости со станцией метро;
• одно или двухкомнатные квартиры;
• помещения с удачной планировкой и большой кухней.

Другие факторы

Выбирая квартиру для инвестиций, не менее важно учитывать и такие дополнительные факторы, как:

1. Цена объекта. Стоимость квадратного метра является определяющим критерием для начинающих инвесторов, хотя эксперты указывают на то, что это не должно быть краеугольным камнем при выборе квартиры. Если предложенная цена сильно ниже рынка, то стоит тщательно присмотреться к репутации застройщика и обратить внимание на качество материалов.
2. Инфраструктура. Вряд ли кто-то захочет купить квартиру рядом с заброшенным кладбищем, даже если она имеет отличную планировку и расположена в шаговой доступности от метро. Дополнительным плюсом в пользу выбора того или иного объекта будет наличие поблизости приятного парка или водоёма, хорошей школы, детского сада, супермаркета или торгового комплекса.
3. Стоимость коммунальных услуг. Этот параметр может отличаться даже в рамках одного города. В регионах высоким спросом пользуются квартиры с автономным отоплением, так как в этом случае чек за коммуналку гораздо меньше.

Основные рекомендации

Инвестиции в недвижимость имеют особую специфику, которую обязательно нужно учитывать перед покупкой жилья. На первый взгляд всё очень просто — купил подешевле, продал подороже, но далеко не всегда обстоятельства складываются по такому сценарию. Иначе, как говорится, все бы уже были миллионерами.

Поэтому инвестор должен заранее продумать следующие нюансы:

1. Оплата налогов. Если квартира находится в собственности менее 5 лет, то при продаже придётся заплатить НДФЛ. При оформлении договора переуступки прав для строящихся объектов этих расходов можно избежать.
2. Низкая ликвидность. Нужно быть готовым к тому, что на продажу жилья уйдёт какое-то время. Это не акции, которые за считанные секунды можно продать на бирже.
3. Обслуживание и расходы на ремонт. Если инвестор планирует сдавать квартиру в аренду, то придётся потратиться на её благоустройство. До появления подходящего покупателя или арендатора также нужно будет оплачивать коммунальные услуги.
4. Риски потери стоимости. Жильё может резко упасть в цене, причём сейчас для этого есть весьма очевидные предпосылки из-за неоправданно высокого спроса.