Аналитики Домклик развеяли популярные мифы об ипотеке
Многолетние обязательства, слишком высокие ежемесячные платежи и огромная переплата — именно такие аргументы чаще всего приводят те, кто скептически относится к ипотеке. Однако действительно ли жилищный кредит настолько обременителен? Аналитики Домклик проанализировали данные и объяснили, какие распространённые представления об ипотеке не соответствуют действительности.
Специалисты сопоставили данные по ипотечным платежам, уровню доходов населения и стоимости жилья за последние годы. Результаты показали, что благодаря росту заработных плат финансовая нагрузка на заёмщиков постепенно снижается, а рост стоимости жилья снижает соотношение размера долга к стоимости приобретённой квартиры.
Для анализа эксперты выбрали сегмент рыночной ипотеки — кредиты без государственной поддержки и льготных ставок, которые чаще всего становятся предметом разговоров об «ипотечном рабстве». По данным исследования, с 2019 года ежемесячный платёж по вновь оформленным кредитам составляет в среднем 40-45% дохода заёмщика. Это объясняется тем, что с 2019 по 2025 год ипотечные выплаты и средняя заработная плата росли практически одинаковыми темпами: ежемесячный платёж увеличился в 2,09 раза, а зарплата — в 2,12 раза.
По словам аналитиков Домклик, если учитывать, насколько сильно за последние годы менялись рыночные ставки, стоимость вторичного жилья и спрос на него, синхронность роста доходов и ипотечных платежей выглядит закономерной. Такой баланс обеспечивают сразу три участника рынка — заёмщик, банк и Банк России.
При высоких процентных ставках заёмщики, как правило, стремятся снизить размер ежемесячного платежа за счёт более крупного первоначального взноса. Банки, в свою очередь, оценивают платежеспособность клиентов и не одобряют кредиты при чрезмерной долговой нагрузке, а регулятор контролирует устойчивость всей системы. Благодаря этому механизму ипотечное кредитование на протяжении многих лет остаётся достаточно комфортным для большинства заёмщиков.
Хотя платёж в размере 40-45% от дохода может показаться существенным, эксперты отмечают, что со временем эта нагрузка становится значительно меньше. Причина заключается в том, что размер ежемесячного платежа остаётся неизменным, тогда как доходы населения постепенно увеличиваются. В результате уже через пять лет доля ипотечного платежа в зарплате сокращается почти вдвое.
Кроме того, около 55% рыночных ипотечных кредитов оформляются с созаёмщиками. Это означает, что более чем для половины заёмщиков фактическая нагрузка на каждого участника кредита оказывается примерно в два раза ниже. По мере роста доходов многие семьи направляют освободившиеся средства на досрочное погашение займа. Именно поэтому средний фактический срок выплаты рыночной ипотеки сегодня составляет около 4-5 лет, несмотря на то, что первоначально такие кредиты обычно оформляются на 19-20 лет.
Ещё один распространённый страх связан с большой итоговой переплатой. Однако аналитики обращают внимание, что стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке в долгосрочной перспективе увеличивается примерно теми же темпами, что и средняя заработная плата. Исключением стал лишь период массовой льготной ипотеки, когда цены росли ускоренными темпами. В обычных условиях, по оценке экспертов, стоимость квадратного метра обычно составляет около 1,15-1,20 среднемесячной зарплаты.
Для владельца ипотечной квартиры это означает, что рыночная стоимость недвижимости, как правило, увеличивается вместе с его доходами. Через пять-шесть лет не только почти вдвое снижается реальная долговая нагрузка, но и примерно в два раза возрастает стоимость приобретённого жилья.
Если же потенциальный покупатель предпочитает откладывать приобретение квартиры в ожидании более удачного момента, то спустя несколько лет ему, вероятнее всего, придётся оформлять кредит уже на значительно большую сумму из-за роста цен на недвижимость. Учитывая, что рыночную ипотеку многие заёмщики закрывают досрочно, стратегия ожидания далеко не всегда оказывается выгодной. При этом аналитики подчёркивают, что такие выводы актуальны прежде всего при покупке жилья для собственного проживания. Если недвижимость приобретается в инвестиционных целях, оценка её привлекательности будет иной.
- до 16% дохода по счёту
- до 30% кэшбэка
- 0₽ за обслуживание
- до 17% дохода по счёту
- до 30% кэшбэка
- 0₽ за обслуживание
- до 11% дохода по счёту
- до 15% кэшбэка
- 0-99₽ за обслуживание
