Первоначальный взнос по ипотеке — что это такое?

Первоначальный взнос по ипотеке

Обязательным условием для оформления ипотеки является наличие первоначального взноса. Это определённая сумма средств, которая должна быть у заёмщика на момент оформления договора. Размер первоначального взноса по ипотеке зависит от условий банка и рассчитывается как определённый процент от стоимости приобретаемого объекта. Всю необходимую информацию об этом параметре можно узнать из сегодняшней статьи.

Что такое первоначальный взнос?

Первоначальный взнос по ипотеке — это сумма собственных средств клиента, которые используются для частичной оплаты недвижимости. Разница оплачивается за счёт заёмного капитала.

Для банка первый взнос по ипотеке является гарантией того, что он не понесёт убытки в случае, если заёмщик не сможет расплатиться по своим обязательствам. Это объясняется тем, что реализация залогового имущества не позволит покрыть все издержки.

На примере данная ситуация будет выглядеть следующим образом:

  1. Клиент взял ипотеку на жильё стоимостью 3 000 000 рублей, из которых 2 400 000 рублей — это кредитные средства, а 600 000 рублей — первоначальный взнос (20%).
  2. Через некоторое время заёмщик стал неплатёжеспособным и банк приступил к реализации залогового имущества.
  3. Объект недвижимости был выставлен на торги. Так как банк заинтересован в том, чтобы получить деньги как можно скорее, залоговое имущество обычно продаётся по цене ниже рыночной.
  4. Имущество было продано за 2 500 000 рублей. Если бы ипотека была выдана без первоначального взноса, то потери банка составили бы 500 000 рублей (это без учёта всех сопутствующих издержек и упущенной выгоды).

Именно поэтому ипотечные кредиты с минимальным первым взносом выдаются на менее выгодных условиях. Ставки по ним, как правило, выше, а максимальная сумма кредитования меньше. Также при оформлении ипотеки с низким первоначальным взносом обязательным условием является подтверждение дохода. Таким образом банк старается максимально сократить риск невозврата.

В качестве первоначального взноса частные лица обычно используют свои накопления или деньги, полученные в результате продажи какого-либо имущества. Средства, полученные в рамках программ государственной поддержки граждан, также могут быть потрачены на оплату аванса по ипотеке.

Многие клиенты, которые не имеют собственных сбережений и не имеют право на льготы от государства, зачастую оформляют обычные нецелевые кредиты для оплаты первого взноса. Такая схема является крайне нежелательной, так как заёмщику приходится принимать на себя большую долговую нагрузку (платёж по кредиту плюс платёж по ипотеке).

Размер первоначального взноса по ипотеке

Как определяется размер первоначального взноса?

Минимальный размер первоначального взноса определяется банком и зависит от условий конкретной ипотечной программы. В среднем он составляет от 20 до 40% от стоимости жилья.

Например, если клиент приобретает квартиру стоимостью 5 000 000 рублей, то 1 000 000 рублей (20%) он должен оплатить собственными средствами. Сумма ипотечного кредита при этом будет равна 4 000 000 рублей.

Кроме указанных стандартных условий, могут быть и другие варианты расчёта первоначального взноса, например:

  • 10% — ипотека с низким первоначальным взносом при соблюдении требований банка (определённый тип объекта недвижимости);
  • 15% — такой размер аванса обычно предлагается в рамках льготных программ для молодых семей;
  • 50% — половину стоимости жилья необходимо оплатить при оформлении ипотеки по двум документам (доход можно не подтверждать, но процентная ставка будет выше на 0,5-1%).

Также есть ограничения и по максимальному размеру первоначального взноса. Как правило, он не должен превышать 80% от стоимости жилья.

Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса?

В большинстве случаев наличие собственных средств у заёмщика является обязательным условием оформления ипотеки. Крайне редко банки предлагают ипотечные программы с нулевым взносом. Иногда сами застройщики устраивают акции, по условиям которых можно купить квартиру в ипотеку без первоначальных вложений. Специалисты рекомендуют относиться к подобным предложениям с осторожностью, так как в конечном итоге размер переплаты по кредиту может оказаться очень высоким.

В качестве альтернативы можно рассмотреть кредитные программы под залог недвижимости. Из-за отсутствия первоначального взноса процент по таким кредитам будет немного выше, чем по ипотеке. Но всё же этот вариант гораздо выгоднее обычного потребительского займа.

Ещё один способ купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса — это завышение стоимости объекта в договоре купли-продажи. Сразу следует отметить, что данная схема является не вполне законным способом обойти требования банка. На практике это реализуется так:

  1. К примеру, квартира стоит 3 000 000 рублей, 600 000 рублей из которых по условиям банка заёмщик должен внести за счёт собственных средств.
  2. В договоре купли-продажи отмечается, что стоимость объекта составляет 3 750 000 рублей (то есть цена завышается на 750 000 рублей), 750 000 рублей из которых — собственные средства клиента, якобы полученные продавцом. Одновременно покупатель составляет расписку о том, что никаких денег он не передавал.
  3. В итоге сумма кредита составляет 3 000 000 рублей. Эти деньги переводятся на счёт продавца после регистрации сделки.

К этому способу в нашей стране прибегают достаточно часто, хотя он несёт в себе определённые риски для владельца недвижимости. Если сделка отменится по каким-либо причинам или её признают недействительной, продавцу придётся вернуть сумму якобы полученного аванса, указанного в договоре. Даже наличие расписки является весьма сомнительным, ведь её достоверность можно оспорить в суде на основании подписанного договора купли-продажи.

Таблица сравнения ипотечных программ с низким первоначальным взносом

ТОП-5 ипотечных программ с низким первоначальным взносом

Чтобы сделать ипотечное кредитование более доступным для всех желающих, некоторые банки предлагают оформить ипотеку с низким первоначальным взносом (от 10%). Несколько таких предложений рассмотрены в таблице ниже.

Название программы / Параметры «Новостройка», «Вторичное жильё» от ВТБ Ипотека на строящееся жильё от Альфа-Банка «Новосёлы» от Газпромбанка «Сельская ипотека» от Россельхозбанка «Новостройка» от Совкомбанка
Размер первоначального взноса От 10% (при покупке квартиры площадью менее 65 м2 и при условии подтверждения дохода) От 10% От 10% От 10% (при строительстве и покупке жилья на сельских территориях) От 10% (при покупке квартиры или апартаментов)
Сумма 600 000 – 60 000 000 рублей 600 000 – 50 000 000 рублей 100 000 – 60 000 000 рублей 100 000 — 5 000 000 рублей 300 000 – 30 000 000 рублей
Срок От 1 до 30 лет От 3 до 30 лет От 1 до 30 лет До 25 лет От 3 до 30 лет
Базовая процентная ставка 8,4% годовых 8,59% годовых 7,8% годовых (+0,5% при первом взносе менее 20%) 2,7% годовых 9,49% годовых
Надбавка за отказ от страхования жизни и титула +1% + 4% +1% + 0,3% Нет

Как внести первоначальный взнос?

Средства первоначального взноса получает продавец недвижимости (частное лицо или застройщик). Заёмщик может передать деньги любым доступным способом — наличными или банковским переводом. Если недвижимость приобретается напрямую у застройщика, то первоначальный взнос оплачивается либо по реквизитам, либо в офисе продаж данной строительной компании.

Сумму первоначального взноса необходимо перевести продавцу до подписания кредитного договора. Это можно сделать непосредственно перед заключением сделки в присутствии ипотечного менеджера. Факт выполнения требований, касающихся наличия первоначального взноса, подтверждается следующими документами:

  1. Распиской, полученной от продавца. Документ заполняется от руки в свободной форме. В расписке следует отметить персональные и паспортные данные сторон, указать сумму взноса и назначение платежа, а также характеристики приобретаемого объекта недвижимости.
  2. Предварительным договором купли-продажи. Такой договор имеет типовую форму и оформляется ещё на этапе работы с кредитной заявкой. Он обычно входит в пакет документов по недвижимости. Помимо основных параметров сделки, в договоре купли-продажи стороны могут оговорить размер первоначального взноса.
  3. Документом, подтверждающим право заёмщика на получение денежных средств из бюджета, которые будут использованы для частичной оплаты кредитуемого объекта недвижимости. К таким документам относится сертификат на материнский капитал, свидетельство о праве на получение субсидии, государственный жилищный сертификат, свидетельство о праве на получение целевого жилищного займа (для военнослужащих — участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения).
  4. Выпиской об остатке средств на счёте. Выписка подтверждает, что заёмщик действительно располагает средствами, необходимыми для оплаты первоначального взноса. Эти деньги можно перевести продавцу недвижимости уже после подписания кредитного договора, но до оформления регистрации прав собственности на объект.
  5. Чеком или платёжным поручением. Указанные документы потребуется предъявить, если клиент совершил оплату в пользу юридического лица.

Предоставление указанных документов необходимо для того, чтобы банк мог оценить финансовую дисциплину заёмщика и удостовериться в том, что клиент способен выполнить условия ипотечной программы. Если по каким-либо причинам сделка не состоится, покупатель сможет вернуть сумму первоначального взноса на основании расписки, предварительного договора купли-продажи или других платёжных документов.

Материнский капитал в качестве первоначального взноса по ипотеке

Можно ли использовать маткапитал в качестве первоначального взноса?

Материнский капитал можно использовать для частичной или полной оплаты первоначального взноса. Для этого при оформлении ипотеки вместе со стандартным пакетом документов потребуется предоставить:

  • государственный сертификат на материнский капитал;
  • справку из территориального органа Пенсионного фонда об остатке средств семейного капитала.

После подписания кредитного договора следует предоставить в ПФР справку о наличии ипотеки и написать заявление о привлечении маткапитала в качестве первого взноса. Перечисление средств из Пенсионного фонда занимает не менее 2-х месяцев. В течение этого времени данная сумма будет включена в сумму кредита и на неё будут начисляться проценты.

Оплатить первоначальный взнос за счёт средств маткапитала можно только в случае приобретения квартиры на вторичном рынке или в новостройке (в том числе на этапе строительства). Если предметом ипотеки является загородное жильё или строительство жилого дома, то использование семейного капитала допускается только при досрочном погашении.

Кредитные карты с высокой вероятностью одобрения
100 дней без %
Альфа-Банк
Кредитная карта
  • 100 дней без процентов
  • до 500 000 рублей
  • 0₽ за снятие наличных
Тинькофф Платинум
Тинькофф Банк
Кредитная карта
  • до 55 дней без процентов
  • до 700 000 рублей
  • до 30% кэшбэка
МТС CASHBACK
МТС Банк
Кредитная карта
  • 111 дней без процентов
  • до 500 000 рублей
  • до 25% кэшбэка
Следите за новостями на нашем телеграм-каналеПерейти
Редакция сайта
Автор статьи: Редакция Mnogo-Kreditov.ru