Эскроу счёт: что это такое и как пользоваться?

При проведении сделок с недвижимостью и другим ценным имуществом ключевую роль играет безопасность расчётов. Покупатель должен внести деньги, а продавец — передать ему права собственности. Это нельзя сделать одновременно, поэтому всегда существует вероятность, что один из участников сделки не выполнит свои обязательства в срок. Обезопасить себя от подобных неприятностей можно с помощью счёта эскроу. Вся информация по этой теме рассмотрена в сегодняшнем материале.

Что такое эскроу счёт?

Эскроу — это специальный расчётный счёт, предназначенный для проведения безопасных расчётов при оформлении различных сделок. На таких счетах могут учитываться денежные средства, ценные бумаги, имущество (за исключением недвижимости), документы и другие ценности. Доступ к эскроу можно получить только после выполнения определённых требований либо в случае наступления заранее оговорённых обстоятельств.

Чаще всего счета эскроу используются при совершении сделок с недвижимостью, в том числе со строящимся жильём. Иногда данный инструмент применяется для проведения безопасных расчётов при покупке и продаже автомобилей или иных ценных вещей.

В сделках с использованием счетов эскроу принимают участие 3 стороны:

1. Депонент — является получателем товара или услуги. В его обязательства входит внесение денежных средств или ценностей на эскроу счёт. В сделках с недвижимостью в роли депонента выступает покупатель.
2. Бенефициар — является получателем денежных средств или ценностей, задепонированных на эскроу счёте. В его обязательства входит выполнение условий, указанных в договоре (например, передача права собственности на недвижимость или транспортное средство, растаможка груза). При покупке жилья в роли бенефициара выступает застройщик (продавец).
3. Эскроу-агент. Это независимый посредник, который является гарантом сделки. Он блокирует средства и ценности, размещённые на счёте, и следит за соблюдением условий договора. Функцию эскроу-агента чаще всего выполняют банки. Иногда посредником в подобных сделках является нотариус.

Использовать счета эскроу могут как юридические, так и физические лица.

Процедура использования счёта эскроу

Процесс открытия эскроу-счёта реализуется следующим образом:

1. Составление трёхстороннего договора между плательщиком, получателем и банком. В документе оговариваются условия, при наступлении которых бенефициар сможет распоряжаться ценностями. Также в договоре обязательно должен быть указан крайний срок выполнения обязательств.
2. Регистрация соответствующего эскроу-счёта и размещение на нём необходимой суммы. Внести деньги можно удалённо через банковские онлайн-сервисы. Оплату совершает покупатель. После этого средства блокируются банком.
3. Выполнение продавцом всех обязательств, указанных в соглашении. В качестве подтверждения получатель должен предоставить в банк соответствующие документы до окончания срока действия договора.
4. Предоставление продавцу доступа к счёту.

Если третий пункт не выполняется своевременно, то посредник в лице банка или нотариуса закрывает эскроу-счёт, а все ценности возвращает депоненту. При наличии объективных причин срок действия договора можно продлить с согласия всех сторон сделки. Как правило, в данном случае банк взимает дополнительную плату с получателя.

До того момента, пока бенефициар не выполнит свою часть сделки, деньги и ценности на эскроу-счёте будут принадлежать депоненту (то есть тому, кто их внёс). После выполнения условий договора это право перейдёт к продавцу.

Пример. Покупатель хочет приобрести квартиру у частного лица. Вместе с продавцом они открывают в банке эскроу-счёт сроком на один месяц. Покупатель вносит на счёт всю сумму сделки, а продавец в течение этого месяца должен переоформить на него квартиру. В качестве подтверждения бывший собственник предоставляет в банк выписку из Единого государственного реестра недвижимости и только после этого получает деньги.

Преимущества и недостатки эскроу-счетов

Основные плюсы использования счетов эскроу:

1. Обеспечение безопасности расчётов. В сделках с эскроу-счетами полностью исключается риск мошенничества любой из сторон. Кроме того, покупателю не нужно хранить деньги или ценности дома, поэтому средства надёжно защищены от кражи и посягательств третьих лиц. По этим параметрам порядок работы эскроу-счетов во многом напоминает принцип действия банковских ячеек и аккредитивов.
2. Участие в системе страхования вкладов. Денежные средства, размещённые на счетах эскроу, застрахованы государством на сумму до 10 миллионов рублей на случай банкротства банка или отзыва у него лицензии. Для сравнения, максимальная сумма возмещения по аккредитивным счетам составляет всего 1,4 миллиона рублей, а деньги в банковских ячейках и вовсе не подлежат государственному страхованию.
3. Невысокая плата за предоставление данной услуги. Зачастую использование эскроу-счёта обходится гораздо дешевле, чем оформление аккредитива или аренда банковской ячейки. А при получении ипотечного кредита в данном банке открытие эскроу может быть полностью бесплатным.

В числе минусов эскроу-счетов можно выделить следующее:

• ограниченное количество банков, которые оказывают данную услугу;
• получить максимальное страховое возмещение в случае банкротства банка можно только в течение 3 рабочих дней с даты регистрации права собственности на недвижимость (если клиент не успеет снять деньги в течение этого срока, то страховая выплата составит не более 1,4 миллиона рублей);
• для сделок на большие суммы нужно использовать несколько счетов эскроу (из-за ограниченной суммы страховки).

Особенности использования эскроу-счетов при покупке жилья на этапе строительства

С 1 июля 2019 года все сделки с недвижимостью, оформленные по договору долевого участия, должны проводиться с использованием счетов эскроу. Данная мера позволила обеспечить безопасность вложений граждан в объекты незавершенного строительства. Если застройщик обанкротится или не выполнит свои обязательства в срок, то дольщики могут вернуть свои средства в полном объёме.

Для совершения сделки необходимо воспользоваться услугами банка, который имеет право открывать эскроу счета для финансирования строительства. Перечень таких кредитных организаций размещён на сайте ЦБ РФ.

С одной стороны, использование данной схемы имеет ряд неоспоримых преимуществ для дольщиков, но в этом сценарии есть и некоторые подводные камни:

1. Риск обесценивания денег. Если компания не успеет вовремя закончить строительство, покупателям вернут вложенные средства, которые были заморожены в течение нескольких лет. Однако цены на недвижимость постоянно растут, поэтому вполне возможно, что этих денег уже не хватит на приобретение аналогичного объекта.
2. Увеличение расходов застройщика. Раньше строительные компании использовали деньги дольщиков, поэтому возведение домов обходилось дешевле. С введением новых требований застройщики вынуждены привлекать заёмные средства. Проценты по кредитам и прочие расходы, связанные с их получением и обслуживанием, закладываются в стоимость недвижимости.