Титульное страхование при оформлении ипотеки
По закону при получении ипотечного кредита заёмщик в обязательном порядке должен застраховать приобретаемую недвижимость. Но помимо этого полиса, банки зачастую предлагают оформить и другие виды страховок, в том числе страхование титула. Что это за услуга и от каких рисков она защищает — выясняем в сегодняшней публикации.
Содержание:
Что такое титульное страхование?
Данный вид финансовой защиты позволяет получить возмещение в том случае, если владелец лишится права собственности на жильё из-за признания сделки купли-продажи недействительной. При этом страхование титула не защитит квартиру от ареста или конфискации и тем более не помешает банку продать недвижимость в случае отказа заёмщика выплачивать ипотеку.
Недействительной сделка может быть объявлена в следующих случаях:
- Если продавец недееспособный. Он должен быть признан таковым на момент заключения сделки. В этом случае официально назначенный опекун может оспорить договор купли-продажи в суде, и тогда покупатель утратит право собственности на жильё (несмотря на то, что он оплатил квартиру за счёт ипотечного кредита).
- Если жильё было приобретено в браке. Даже когда супруг продавца не является собственником квартиры, он должен дать нотариальное согласие на её продажу. Покупатели не всегда проверяют наличие данного документа. В результате при его отсутствии супруг может опротестовать сделку, аргументируя это тем, что он материально участвовал в покупке жилья и не согласен с его продажей.
- Если сделка кабальная. Таковыми признаются сделки, заключённые под влиянием угроз от третьих лиц. Покупатель может и не знать, что продавца в принудительном порядке заставили подписать договор.
- Если сделка совершена с нарушением прав несовершеннолетних. Когда одним из собственников жилья является ребёнок в возрасте до 18 лет, то для продажи такого имущества требуется разрешение органов опеки. Без этого документа сделка также признаётся недействительной.
В отличие от страхования залога, страхование титула является добровольным, так как требований к его оформлению закон не предъявляет. Однако при отказе от покупки данного полиса банк может увеличить ставку по ипотеке. Это вполне законно в силу того, что кредиторы сами устанавливают тарифы на свои услуги.
Документы, необходимые для оформления
Перечень необходимых документов зависит от условий страховой компании. Как правило, в него входят:
- паспорта собственников (если в их числе есть дети, то дополнительно предъявляются свидетельства о рождении);
- документы на жильё (выписка из ЕГРН, техпаспорт, договор купли-продажи);
- отчёт об оценке — если квартира покупается в ипотеку, то этот документ должен быть на руках заёмщика (его обязательно требует банк);
- договор ипотечного кредитования;
- заявление на страхование.
Также в случае, если недвижимость находилась в собственности продавца менее 3-х лет, страховая может попросить документы по предыдущей сделке, чтобы проверить её законность.
Стоимость титульного страхования
На размер страхового взноса влияют следующие факторы:
- стоимость жилья;
- вид недвижимости;
- ранее совершённые с ней сделки.
В компании «АльфаСтрахование» ставка по умолчанию составляет 0,3%. Следовательно, при стоимости квартиры в 3 000 000 рублей страховка титула обойдётся в 9 000 рублей на год. Однако при повышенном уровне риска тариф может увеличиться. К примеру, если продавец получил квартиру по наследству и есть вероятность того, что могут объявиться другие потенциальные наследники.
В компании «ВСК Страхование» стоимость защиты титула составляет от 0,15 до 0,25%. Если приобретается дом с земельным участком, то тарифы находятся в диапазоне от 0,3 до 0,75%. Конечная стоимость полиса зависит от количества предыдущих сделок с объектом — чем их больше, тем она выше.
В СК «РЕСО» действует базовый тариф — 0,5% от стоимости жилья. То есть сумма страхового взноса при цене квартиры в 3 000 000 рублей составит 15 000 рублей.
В каких случаях стоит оформлять страхование титула?
Если квартира приобретается не на первичном рынке, то следует серьёзно задуматься об оформлении титульного страхования. Это связано с тем, что любые сделки с вторичным жильём сопряжены с определёнными рисками.
Ниже рассмотрено несколько ситуаций, при возникновении которых настоятельно рекомендуется оформить данную страховку:
- Продавец изначально покупал квартиру в ипотеку. При таких обстоятельствах нужно попросить письменное подтверждение того, что при погашении кредита не использовался материнский капитал. В противном случае у детей обязательно должны быть доли в квартире.
- В числе собственников дети. Государством жёстко контролируется отчуждение имущества несовершеннолетних. Поэтому следует проверить разрешение органов опеки. Даже при наличии такого документа риск всё равно остаётся, так как родители могут не выполнить возложенные на них обязательства. Страхование титула в этом случае просто необходимо.
- Жильё продаёт только один из супругов, а второй не принимает участие в сделке. Единственный выход — попросить продавца предоставить нотариальное согласие на продажу квартиры от имени второго супруга, а для минимизации риска — оформить титульное страхование.
- Интересы собственника представляет доверенное лицо. Сделки с недвижимостью на основании доверенности проводятся довольно часто (к примеру, если владелец квартиры находится за рубежом) и могут быть вполне законными. Но всё же в судебной практике есть немало случаев, когда реальные собственники оспаривали передачу прав, а покупатели оставались ни с чем.
- до 15% кэшбэка
- до 13% дохода по счёту
- 0-99₽ за обслуживание
- до 30% кэшбэка
- до 24% дохода по счёту
- 0₽ за обслуживание
- до 3% кэшбэка
- до 23% дохода по счёту
- 0–99₽ за обслуживание
