Есть ли на российском рынке признаки ипотечного пузыря

Опубликовано: 29.03.2023

Комментариев: 0

Есть ли на российском рынке признаки ипотечного пузыря

Ипотечный пузырь — это ситуация на рынке недвижимости, когда резкие темпы роста ипотечного кредитования приводят к заметному увеличению просроченной задолженности и росту доли неплатёжеспособных заёмщиков.

Ранее глава Центробанка Эльвира Набиуллина указывала, что объём кредитов в России быстро растёт, а стандарты выдач ухудшаются, и это несёт в себе серьёзные риски для финансовой и социальной стабильности.

Эльвира Набиуллина подчёркивала, что регулятор намерен вводить ограничения и запреты на распространение ипотечных схем от застройщика и кредитов с низким взносом, чтобы исключить появление пузыря на рынке ипотеки.

Главным признаком, который свидетельствует о надувании ипотечного пузыря, аналитики называют увеличение неплатежей по кредитам и рост числа проблемных заёмщиков — то есть ухудшение качества ипотечного портфеля кредитных организаций. В результате обрушиваются цены на недвижимость и складывается ситуация, когда стоимость залогового имущества при реализации не может покрыть ипотечный кредит.

Директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова отмечает, что о возникновении пузыря на ипотечном рынке может говорить снижение цен в результате роста предложения или снижение платёжеспособного спроса после активного спекулятивного роста цен.

Также одним из существенных признаков, который может свидетельствовать о формировании ипотечного пузыря, является резкий рост выдачи жилищных кредитов с низким первоначальным взносом или без него.

Завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве России Александр Цыганов к признакам формирования пузыря относит значительный рост доли ипотеки в ВВП и рост инвестиционных сделок — когда ипотека используется при вложениях в недвижимость.

Согласно данным «Дом.РФ», в России доля ипотечной задолженности в валовом внутреннем продукте сейчас составляет около 10%. Для сравнения, в других странах этот показатель может достигать 80%.

Александр Цыганов поясняет, что при надувании ипотечного пузыря все признаки должны присутствовать в комплексе. В настоящее время в России весь комплекс причин ипотечного кризиса не сложился, а наблюдающийся рост закредитованности новых ипотечных заёмщиков может привести лишь к нарастанию проблем, но не к столь существенным последствиям, как финансовый кризис из-за прорыва ипотечного пузыря.

По мнению экспертов, на российском рынке ипотеки некоторые признаки формирования ипотечного пузыря наблюдаются, но в целом ситуация остаётся под контролем государства.

Среди неблагоприятных предпосылок, которые могут привести к формированию пузыря и которые наблюдаются на российском рынке жилья, аналитики называют падение цен на недвижимость, увеличение числа ипотечных кредитов, по которым россияне допустили просрочку свыше 90 дней, отсутствие роста доходов населения, что в будущем может привести к трудностям с обслуживанием ипотеки.

К положительным факторам аналитики относят низкий уровень просрочки по ипотечным кредитам. Кроме того, эксперты отмечают, что россияне покупают жильё для личных целей и вносят существенный первоначальный взнос, а это свидетельствует о намерении платить и дальше.

Помимо этого, в России сейчас наблюдается низкий уровень безработицы. По данным Росстата, доля безработных в стране в январе 2023 года снизилась до 3,6% от рабочей силы, что стало минимальным значением в новейшей истории страны.

Директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова отмечает, что схлопывание пузыря на рынке ипотеки — это сочетание резкого роста доли проблемных кредитов с активным снижением цен, когда заёмщики начинают массово продавать недвижимость для покрытия обязательств.

Классическим примером формирования ипотечного пузыря является ситуация на рынке недвижимости США в 2005-2007 годах. Тогда на фоне привлекательных условий банков и смягчения требований к размеру первоначального взноса по ипотечным кредитам в стране произошёл обвал рынка недвижимости, что привело к развитию масштабного экономического кризиса.

Кредитные карты с высокой вероятностью одобрения