Ипотечный пузырь в России в 2020-2021 году

Ипотечный пузырь в России

2020 год был крайне непростым для экономики. Однако в то время, как одни отрасли терпели колоссальные убытки, другие вошли в стадию активного роста. К последним относится рынок недвижимости в целом, а также рынок ипотечного кредитования. С одной стороны, такая динамика положительно отразилась на экономике — в строительную отрасль были привлечены дополнительные средства, многие семьи смогли улучшить свои жилищные условия. Но есть и обратная сторона медали, а именно — рост цен на недвижимость и появление отчётливых признаков ипотечного пузыря, который имеет крайне негативные последствия.

Что такое ипотечный пузырь?

Основные признаки ипотечного пузыря

Когда рыночная цена какого-либо актива существенно отклоняется от его справедливой стоимости, подобная ситуация характеризуется условным термином экономический или спекулятивный пузырь. Такое название возникло не случайно. По аналогии с надуванием мыльного пузыря цена постепенно растёт, но дойдя до определённого значения она стремительно падает, что напоминает моментальное схлопывание этого самого пузыря. Основная причина необоснованного повышения стоимости — это, как правило, ажиотажный спрос на товар, не подкреплённый реальными фактами (рост цены на слухах).

Данный термин используется в отношении различных активов (недвижимости, ценных бумаг, биржевых товаров). Одной из разновидностей экономического пузыря на рынке недвижимости является ипотечный пузырь. Основные признаки его появления выглядят следующим образом:

  1. Наращивание объёмов ипотечного кредитования. Количество выданных жилищных кредитов растёт более чем на 25-30% в год.
  2. Повышение доступности ипотеки для населения. Этому могут способствовать сокращение ключевой ставки центрального банка и, как следствие — снижение ставок по кредитам, уменьшение размера первоначального взноса, смягчение требований к заёмщикам со стороны банков (упрощённая проверка кредитной истории и платёжеспособности).
  3. Рост доли просроченных ипотечных кредитов. Качество кредитных портфелей банков падает, а число неблагонадёжных заёмщиков увеличивается.

В результате многие клиенты в одно и то же время становятся неспособны выполнять свои финансовые обязательства. Чтобы быстро восполнить потери, банкам приходится реализовывать залоговое имущество по заниженной цене. Из-за высокого предложения рыночная стоимость недвижимости падает, ипотечные ценные бумаги обесцениваются. Итог ипотечного пузыря — обвал рынка жилищного кредитования и рынка недвижимости в целом.

Классический пример схлопывания такого пузыря можно было наблюдать в 2007 году в США. Необоснованное наращивание объёмов кредитования, завышение стоимости закладных привело к банкротству крупных банков.

Сначала снизился спрос на недвижимость, а потом и на другие товары. Это стало причиной падения объёмов производства и роста безработицы. Последствия обвала американского ипотечного рынка были столь велики, что он послужил основным катализатором мирового финансово-экономического кризиса.

Какая сейчас ситуация в России?

В настоящее время российский рынок ипотеки находится в стадии активного роста. Если большинство других секторов экономики потерпели крупные потери в результате ограничений, связанных с пандемией, то как раз в строительной отрасли наблюдается ярко выраженная позитивная динамика. Вторичный рынок жилья также характеризуется повышенным спросом.

По предварительным данным, в 2020 году по всей стране было выдано 1,7 миллиона ипотечных кредитов, что на 34% превысило результаты 2019 года. Объём кредитования составил более 4,2 триллиона рублей (+49% по сравнению с 2019 годом).

Рекордный спрос на недвижимость, в том числе с привлечением заёмных средств, объясняется следующими причинами:

  • внедрение программы льготного ипотечного кредитования;
  • снижение ставок по банковским вкладам (люди вкладывают деньги в недвижимость для получения более высокой доходности);
  • улучшение условий ипотечного кредитования, в частности, снижение среднерыночной ставки до 5,6% годовых при покупке квартиры в новостройке и до 8,06% годовых при покупке готового жилья на вторичном рынке;
  • использование недвижимости в качестве защитного актива в период кризиса (защита сбережений от обесценивания).

Так как рост объёмов жилищного кредитования является одним из признаков начальной стадии ипотечного пузыря, данная ситуация сегодня настораживает многих экспертов.

Рост цен на недвижимость и льготная ипотека

Что способствует росту цен на недвижимость?

Ажиотажный спрос на недвижимость в 2020 году привёл к повсеместному подорожанию жилья. В настоящий момент рост цен на данном рынке опережает темпы увеличения доходов населения и уровень инфляции. Об этом свидетельствует статистика, представленная Банком России. В обзоре регулятора сообщается, что по итогам 3 квартала 2020 года индекс цен на первичном рынке недвижимости увеличился на 9,4%, на вторичном рынке — на 4,8%.

Сама по себе эта тенденция не представляет опасности для экономики. Опасения вызывает тот факт, что подорожавшая недвижимость в основном приобретается на заёмные деньги. Представители крупных российских банков заявили о том, что в течение года средний объём ипотечного кредитования планомерно увеличивался на фоне роста цен на новостройки, а затем и на вторичное жильё.

Например, по данным Райффайзенбанка, за год сумма ипотечного кредита выросла на 25-30%. В СберБанке сообщили, что средний размер ипотеки составил 2,25 миллиона рублей (+13% относительно начала года).

По мнению большинства специалистов, основным катализатором роста цен на рынке недвижимости стал запуск программы льготной ипотеки. Эта антикризисная мера поддержки была предложена президентом России Владимиром Путиным в апреле 2020 года.

При подключении к программе льготного ипотечного кредитования заёмщик может рассчитывать на следующие условия:

  • процентная ставка — не более 6,5% на весь срок действия кредитного договора;
  • предмет ипотеки — покупка жилого помещения на первичном рынке недвижимости (готовое или строящееся жильё);
  • минимальный первоначальный взнос — 15% от стоимости квартиры;
  • срок кредитования до 20 лет;
  • максимальная сумма — 12 миллионов рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 6 миллионов рублей для остальных регионов.

В рамках льготной ипотечной программы заёмщик может приобрести жильё в любом регионе России. Данное предложение распространяется на всех граждан РФ (возрастные ограничения зависят от условий банка). Изначально программа действовала до 1 ноября 2020 года, но в октябре было принято решение о её продлении до 1 июля 2021 года.

Появление льготной ипотеки способствовало улучшению жилищных условий для более чем 300 тысяч семей по всей России. Многие граждане, которые ранее не могли приобрести жильё из-за высоких ставок и большого первоначального взноса, получили такую возможность благодаря новой программе.

Промежуточные итоги льготной ипотеки:

  • 90% всех кредитов на покупку квартир в новостройках сейчас выдаётся по льготной ставке;
  • поддержка строительной отрасли (привлечение более чем 300 миллиардов рублей);
  • в 2020 году в рамках программы было заключено 313 тысяч кредитных договоров на общую сумму 902 миллиарда рублей.

На первый взгляд результаты данной антикризисной меры выглядят положительно. Но многие эксперты сходятся во мнении, что именно льготная ставка по ипотеке стала причиной повышения цен на жильё.

Ещё одна мера государственной поддержки, которая поспособствовала появлению ипотечного пузыря — это сокращение ключевой ставки Банка России с 6,25% годовых по состоянию на начало до 4,25% годовых по состоянию на конец 2020 года.

Когда будет обвал цен на недвижимость?

Как сильно может упасть рынок недвижимости?

Аналитики считают, что в начале 2021 года спрос на недвижимость заметно уменьшится, и число желающих приобрести жильё по завышенной цене сократится. Если правительство решит не продлевать программу в июле, то возможен кратковременный скачок ипотечного рынка в мае и июне. После этого с высокой долей вероятности произойдёт резкое сокращение спроса, которое может повлечь за собой обвал цен.

Если говорить о потенциале падения, то опыт ипотечного пузыря в США свидетельствует о том, что рынок недвижимости может упасть в среднем на 30%. Эта цифра превышает размер первоначального взноса, поэтому в зоне повышенного риска оказываются не только заёмщики, но и банки (при реализации залога по заниженной цене кредитная организация не сможет вернуть одолженные деньги в полном объёме).

Кредитные карты с высокой вероятностью одобрения
100 дней без %
Альфа-Банк
Кредитная карта
  • 100 дней без процентов
  • до 500 000 рублей
  • 0₽ за снятие наличных
Tinkoff Platinum
Тинькофф Банк
Кредитная карта
  • 55 дней без процентов
  • до 700 000 рублей
  • до 30% кэшбэка
MTS CASHBACK
МТС Банк
Кредитная карта
  • 111 дней без процентов
  • до 1 000 000 рублей
  • до 25% кэшбэка
Следите за новостями на нашем телеграм-каналеПерейти
Редакция сайта
Автор статьи: Редакция Mnogo-Kreditov.ru